Căn hộ penthouse của Ock Joo-hyun bị đưa ra đấu giá

Tòa án Quận Tây Seoul đã quyết định đấu giá cưỡng chế căn hộ penthouse tại Hannam The Hill thuộc sở hữu của nữ diễn viên Ock Joo-hyun sau khi Korea Financial Asset Management Loan nộp đơn yêu cầu với số tiền khoảng 2,17 tỷ won. Bất động sản này có tổng cộng 4 khoản thế chấp với hạn mức nợ tối đa lên tới 23,7 tỷ won.

Căn hộ penthouse tại Hannam The Hill thuộc quận Yongsan, Seoul mà nữ diễn viên nhạc kịch Ock Joo-hyun đã mua với giá 19 tỷ won đã bị đưa vào quy trình đấu giá của tòa án. Sự việc này đang khiến dư luận tập trung sự chú ý vào quy mô đầu tư bất động sản cũng như phương thức huy động vốn của cô. Những phân tích cho rằng việc vận hành bất động sản trị giá hàng chục tỷ won với số vốn tự có khoảng 5 tỷ won đã dẫn đến việc lặp lại các khoản vay và nợ bổ sung, làm gia tăng tranh luận xung quanh chiến lược đầu tư bất động sản đầy mạo hiểm của nghệ sĩ nổi tiếng.

Vào ngày 14 tháng trước, Tòa án Quận Tây Seoul đã đưa ra quyết định bắt đầu đấu giá cưỡng chế đối với căn hộ penthouse tại Hannam The Hill thuộc sở hữu của Ock Joo-hyun. Chủ nợ nộp đơn yêu cầu đấu giá là Korea Financial Asset Management Loan với số tiền yêu cầu khoảng 2,17 tỷ won. Được biết, căn nhà này có tổng cộng 4 khoản thế chấp được thiết lập với tổng mức nợ tối đa lên tới 23,7 tỷ won. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức nợ tối đa này là hạn mức nợ mà các tổ chức tài chính nắm giữ làm tài sản đảm bảo, không đồng nghĩa với số dư nợ thực tế.

Ock Joo-hyun đã ký hợp đồng mua căn penthouse này vào tháng 5 năm ngoái với giá 19 tỷ won và hoàn tất đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu vào ngày 10 tháng 4 năm nay. Trong bối cảnh một lượng vốn lớn đã được đổ vào từ khi ký hợp đồng đến khi đăng ký quyền sở hữu, quy trình đấu giá bắt đầu đang khiến dòng tiền và cấu trúc giao dịch tài chính liên quan đến việc mua bất động sản này trở thành tâm điểm chú ý.

Phía Ock Joo-hyun giải thích rằng vấn đề lần này là quy trình xử lý các khoản nợ phát sinh trong quá trình thúc đẩy dự án mới và thu hút đầu tư. Phía này cho biết: "Hiện chúng tôi đang tiến hành các thủ tục thanh toán và xử lý nợ cụ thể với phía công ty đầu tư, và theo kế hoạch kinh doanh, công ty đầu tư sẽ hoàn trả toàn bộ các khoản vay liên quan. Chúng tôi sẽ tiến hành các thủ tục cần thiết để vấn đề này được giải quyết ổn thỏa". Qua đó, họ nhấn mạnh đây là quá trình xử lý nợ trong kinh doanh thay vì khẳng định là thất bại trong đầu tư bất động sản hay khó khăn tài chính cá nhân.

Tuy nhiên, tranh luận đã bước sang một giai đoạn mới khi luật sư Jeong Tae-geun xuất hiện trên kênh YouTube 'Roel Law Firm' và phân tích cấu trúc đầu tư bất động sản của phía Ock Joo-hyun. Luật sư Jeong nêu rõ rằng ông không trực tiếp phỏng vấn Ock Joo-hyun, mà đưa ra các ước tính về quá trình huy động vốn dựa trên sổ đăng ký bất động sản, sổ tín thác và báo cáo tài chính của tòa nhà tại Sinsa-dong.

Theo phân tích của luật sư Jeong, pháp nhân phía Ock Joo-hyun ước tính đã huy động khoảng 75% giá trị mua bất động sản tại Sinsa-dong thông qua các khoản vay khi mua tài sản này vào tháng 6 năm 2022. Ông giải thích rằng khoảng 5 tỷ won còn lại có khả năng đã được đầu tư bằng vốn tự có. Sau đó, tòa nhà được khởi công vào tháng 9 cùng năm và hoàn thành sau khoảng 1 năm 4 tháng, với chi phí xây dựng được ghi nhận trên báo cáo tài chính là khoảng 3,2 tỷ won. Trong số đó, ước tính khoảng 2 tỷ won được huy động từ các khoản vay bổ sung và phần còn lại là vốn tự có. Sau khi hoàn thành, ước tính một khoản vay thế chấp quy mô khoảng 16 tỷ won đã được nhận từ các ngân hàng thương mại hạng nhất.

Thời điểm vay bổ sung trùng với thời điểm ký hợp đồng mua Hannam The Hill cũng là một chi tiết đáng chú ý. Dựa trên việc khoản vay bổ sung khoảng 2 tỷ won vào tháng 5 năm ngoái trùng với thời điểm ký hợp đồng Hannam The Hill, luật sư Jeong đặt ra khả năng số tiền này đã được sử dụng để chuẩn bị khoản tiền đặt cọc 1,9 tỷ won (tương đương khoảng 10% giá mua 19 tỷ won). Tuy nhiên, đây chỉ là phân tích và ước tính dựa trên các tài liệu giao dịch tài chính, việc sử dụng vốn thực tế vẫn chưa được xác nhận chính thức.

Khả năng kế hoạch thu hồi vốn thông qua việc bán tòa nhà Sinsa-dong gặp trở ngại cũng được đưa ra. Luật sư Jeong ước tính phía Ock Joo-hyun có thể đã định dùng số tiền bán nhà còn lại sau khi trả nợ cũ cùng với các khoản vay bổ sung để thanh toán số tiền còn lại cho Hannam The Hill. Tuy nhiên, ông đưa ra giả thuyết rằng do việc bán tòa nhà bị trì hoãn và trùng với các quy định thắt chặt tài chính vào thời điểm thanh toán tiền còn lại vào tháng 4 năm nay, nên có khả năng họ đã phải huy động vốn thông qua các công ty cho vay (đại bộ nghiệp). Phân tích cho thấy các yếu tố như chi phí xây dựng, lãi suất tăng, thắt chặt quy định tài chính và sự suy giảm giao dịch bất động sản có thể đã tác động tổng hợp. Việc sở hữu bất động sản và việc đảm bảo tính thanh khoản tiền mặt thực tế là hai vấn đề khác nhau; ngay cả khi quy mô tài sản lớn, nếu thời điểm bán không khớp, chủ sở hữu có thể gặp khó khăn trong việc hoàn trả nợ.

Những lo ngại về chi phí tài chính cũng được đặt ra. Luật sư Jeong đưa ra một phép tính giả định rằng nếu áp dụng mức lãi suất 20%/năm cho khoản nợ gốc 20 tỷ won, gánh nặng lãi hàng năm có thể lên tới 4 tỷ won. Đây chỉ là một ví dụ dựa trên giả định về nợ gốc và lãi suất cụ thể, không khẳng định nợ gốc thực tế hay lãi suất mà Ock Joo-hyun đang phải chịu. Dù vậy, điều này cho thấy gánh nặng lớn mà các vấn đề về lãi suất và thanh khoản có thể gây ra trong các thương vụ đầu tư bất động sản dựa trên nợ vay quy mô lớn.

Tranh luận lần này không chỉ dừng lại ở việc thành bại trong đầu tư bất động sản của một nghệ sĩ nổi tiếng, mà còn phản ánh cái nhìn của xã hội về đòn bẩy tài chính được sử dụng trong quá trình gia tăng tài sản và những rủi ro đi kèm. Chiến lược mua bất động sản quy mô lớn với vốn tự có ít và mở rộng tài sản thông qua vay thêm là một phương thức đầu tư phổ biến trên thị trường, nhưng nếu tình hình thị trường xấu đi hoặc lịch trình thu hồi vốn bị lệch, gánh nặng tài chính có thể tăng vọt. Tuy nhiên, vì khó có thể kết luận về hành vi trục lợi hay đầu cơ chỉ dựa trên cấu trúc đầu tư này, nên cần có sự xác nhận khách quan về quy mô nợ thực tế, dòng tiền và tính chất của hoạt động kinh doanh.

Cái nhìn không mấy thiện cảm từ công chúng cũng liên quan đến sự mất cân bằng trong khả năng tiếp cận tài chính. Trong bối cảnh người dân bình thường phải trải qua các đợt thẩm định nghiêm ngặt về thu nhập, tín dụng và khả năng hoàn trả để được vay tiền thuê nhà hoặc vay thế chấp nhà ở, cùng với các hạn mức vay bị giới hạn, thì các hoạt động tài chính của người nổi tiếng xoay quanh các giao dịch bất động sản hàng chục tỷ won và vay nợ lớn dễ gây ra cảm giác mất mát tương đối. Đặc biệt, quy trình đấu giá có sự xuất hiện của các công ty cho vay tạo ra hình ảnh giao dịch tài chính khác biệt so với các khoản vay ngân hàng thông thường, càng làm gia tăng tranh luận.

Cuối cùng, cốt lõi của vấn đề không nằm ở quy mô tài sản bất động sản của Ock Joo-hyun, mà là các khoản nợ hình thành trong quá trình đầu tư lớn đang được quản lý theo cấu trúc nào và sẽ được xử lý thực tế ra sao. Phía công ty quản lý đã thông báo về việc hoàn trả khoản vay của công ty đầu tư và xử lý nợ, nhưng vì quyết định bắt đầu đấu giá của tòa án đã được đưa ra, sự chú ý sẽ tập trung vào các thủ tục thanh toán và việc xử lý quyền thế chấp trong thời gian tới. Kết cục của trường hợp vừa cho thấy rủi ro của đầu tư bất động sản quy mô lớn và đòn bẩy tài chính này đang được mong đợi.

Đọc bản gốc (tiếng Hàn)