ソ・ヒョンジン、26億ウォンの伝貰（チョンセ）物件が再び競売へ「賃貸人の破産危機」

俳優のソ・ヒョンジンが26億5000万ウォンに達する伝貰保証金を受け取れず、競売まで申し立てたソウル江南区清潭洞の高級ヴィラが、再び競売市場に登場する。賃貸人の破産により当該住宅の売却手続きが再開され、巨額の伝貰保証金が実際にどれほど回収できるのか関心が高まっている。数十億ウォン規模の資産を保有する有名芸能人でさえ、賃貸関係において巨額の保証金返還問題に直面するという点で、不動産市場でも少なからぬ注目を集めている。

ソウル江南区清潭洞に位置する高級ヴィラ「ヘスティア」4階は、来る6日に最低入札価格14億7129万ウォンで再競売に付される。当該住宅はすでに一度競売手続きが進められたが、買い手が見つからず中断されており、今回再び売却手続きが開始された。

この住宅が最初に競売に登場したのは2024年9月である。当時、鑑定価格は約28億7363万ウォンであった。しかし、数回にわたり競売が進められる間、入札者が現れなかったため価格は下がり続け、最低入札価格が14億ウォン台まで落ちた時点で手続きが中断された。今回の再競売では、当時の最低入札価格水準を基準として、再び第1回目の売却が行われるものと伝えられている。

問題の核心は、この家にソ・ヒョンジンの伝貰保証金26億5000万ウォンがかかっている点だ。ソ・ヒョンジンは2020年4月、この住宅を伝貰保証金25億ウォンで契約した。その後、契約を延長する際に保証金を1億2500万ウォン引き上げたが、2024年4月に契約が終了した後も賃貸人が保証金を返還できなかったため、法的手続きへと発展した。

ソ・ヒョンジンは同年9月、賃借権登記を通じて自身の権利を維持した後、保証金の返還を要求し、裁判所に強制競売を申し立てた。当時は芸能人の高額伝貰保証金未返還の事例であるという点で注目を集めたが、時間が経つにつれ、問題は単なる保証金返還を超え、家主の全体的な財政状態と当該不動産に設定された権利関係の問題へと拡大した。

今回の再競売が進められる背景には、家主であるイ・ヘジン代表の破産があると言われている。イ代表は高級住宅ブランド「ブルネン」を通じて江南圏で高価な住宅を供給してきたが、事業の過程で資金難に陥ったとされる。結局、個人が保有する複数の不動産が競売手続きに入り、ソ・ヒョンジンの伝貰保証金も当該不動産の配当手続きの中で回収の可否を判断しなければならない状況となった。

イ・ヘジン代表が保有していた不動産のうち、競売に出ている物件は「ヘスティア」4階だけではない。同じ建物の3階と、未分譲状態であった「ブルネン清潭」5階まで、計3件が売却手続きに入っていると伝えられている。特にソ・ヒョンジンの保証金がかかっているヘスティア4階には、伝貰権のほかに複数の金融機関による根抵当権などが設定されていたことが知られている。

ここで、伝貰保証金回収の現実的な問題が発生する。現在、最低入札価格は14億7129万ウォンであり、ソ・ヒョンジンの保証金26億5000万ウォンと比較すると、約12億ウォン以上の差がある。もちろん、最低入札価格が直ちに最終落札価格を意味するわけではないが、不動産が保証金よりも低い価格で落札された場合、保証金の全額を売却代金のみで回収することは困難になる可能性がある。

登記上の最優先権利者であるという事実だけで、保証金の全額回収が自動的に保証されるわけではない。競売では、落札代金から競売費用や法定優先債権などを先に処理した後、残った金額を権利の順位に従って配当する。したがって、実際の回収額は最終落札価格や他の優先債権の規模、裁判所の配当手続きなどに従って変動し得る。

競売業界では、不足する保証金が発生した場合、賃貸人の他の財産から追加回収を試みる可能性も挙げられている。しかし、家主がすでに破産している状態であれば、話はさらに複雑になる。債務者の残された財産の規模や破産手続きによって、回収可能な金額が異なるためだ。結局、「26億5000万ウォンの伝貰」という契約上の数字と、実際に手にすることができる金額との間には、相当な隔たりが生じる可能性があるということだ。

今回の事例が注目を集めるもう一つの理由は、「高額伝貰」が必ずしも安全な居住方式であるという認識に亀裂を見せているからだ。一般的に江南の高級住宅や数十億ウォン規模の資産は、相当な経済的安全網を持つ人々の領域と見なされるが、賃貸関係においては、賃借人の資産規模に関わらず、家主の財政状態や担保権の設定、不動産価値の変動などのリスクにさらされる可能性がある。

伝貰制度において、保証金は単なる月式の保証金とは異なり、賃借人にとっては事実上、巨額の金融資産に近い。契約が終われば返してもらうという前提で預けるお金だが、賃貸人が破産したり不動産価値が下落したり、先順位債権が複雑に絡み合ったりすれば、返還過程は法的・金融的な手続きへと変わる。ソ・ヒョンジンの事例も、有名人の特別な財産問題というよりは、巨額の伝貰保証金が持つ構造的なリスクを示す事例として読み取ることができる。

ソ・ヒョンジンは、清潭洞の伝貰住宅で保証金を受け取れなくなった後、ソウル城東区玉水洞のアパートに移転したと伝えられている。当該アパートは、過去にソ・ヒョンジンが個人名義で購入し保有していた住宅であると伝えられている。結局、現在のソ・ヒョンジンにとって重要なのは、清潭洞の高級ヴィラの時価そのものではなく、すでに拘束されている26億5000万ウォンの保証金を、競売と破産という複雑な手続きの中でどれほど回収できるかということになった。

華やかな芸能人の不動産保有内訳は、しばしば「資産規模」という観点から消費されるが、不動産は取得した後も権利関係や金融構造、市場価格、賃貸関係によって全く異なる顔を見せる。ソ・ヒョンジンの清潭洞のヴィラも、数十億ウォン規模の高級住宅という外見を剥ぎ取れば、結局はある賃借人が自身の巨額の資産を取り戻すために法的手続きを踏んでいる不動産一軒なのだ。今回の再競売が実際の保証金回収につながるのか、関心が集まっている。