徐玄振，26亿韩元全租房押金面临再次拍卖，“房东面临破产危机”

演员徐玄振因无法收回高达26.5亿韩元的全租房押金而申请强制拍卖的首尔江南区清潭洞高级别墅，将再次出现在拍卖市场上。随着房东因破产导致该房屋的出售程序重新启动，人们对于巨额全租房押金究竟能实际收回多少表现出浓厚兴趣。由于即使是拥有数十亿韩元资产的名人也会在租赁关系中面临巨额押金退还问题，此事在房地产市场也引起了不小的关注。

位于首尔江南区清潭洞的高级别墅“Hestia”4层将于本月6日以14.7129亿韩元的最低起拍价进行再次拍卖。该房屋此前已进行过一次拍卖程序，但因未找到买家而中断，此次重新开始了出售程序。

该房屋最初出现在拍卖市场是在2024年9月。当时评估价约为28.7363亿韩元。但在多次拍卖进行期间，由于没有竞买人出现，价格不断下降，在最低起拍价跌至14亿韩元区间时程序中断。据悉，在本次再次拍卖中，将以当时的最低起拍价水平为基准进行第1轮出售。

问题的核心在于，徐玄振的26.5亿韩元全租房押金正牵涉于此房。徐玄振于2020年4月以25亿韩元的全租房押金签约了该房屋。此后在续约时将押金提高了1.25亿韩元，但在2024年4月合同结束后，由于房东未能退还押金，导致了法律程序的介入。

徐玄振于同年9月通过租赁权登记维持了自己的权利，并要求退还押金，随后向法院申请了强制拍卖。当时因其作为艺人面临高额全租房押金未退还的案例而受到关注，但随着时间推移，问题已超出了单纯的押金退还，扩大到了房东整体财务状况以及该房产所设定的权利关系问题。

据悉，本次再次拍卖的背景是房东Lee Hye-jin代表面临破产。Lee代表通过高级住宅品牌“Beureunen”在江南地区供应高价住宅，但据了解在经营过程中遭遇了资金困难。最终，其持有的多处房地产进入了拍卖程序，徐玄振的全租房押金也陷入了必须在相关房产的分配程序中考量能否收回的境地。

在Lee Hye-jin代表持有的房地产中，进入拍卖的物件并不只有“Hestia”4层。据传，同栋建筑的3层以及处于未售状态的“Beureunen Cheongdam”5层共三处都已进入出售程序。特别是涉及徐玄振押金的Hestia 4层，据了解除了全租权外，还设定了多家金融机构的根抵当权等。

这里产生了收回全租房押金的现实问题。目前最低起拍价为14.7129亿韩元，与徐玄振的26.5亿韩元押金相比，相差约12亿韩元以上。当然，最低起拍价并不意味着最终成交价，但如果房产以低于押金的价格成交，仅凭出售款项可能难以收回全部押金。

仅凭在登记上属于最优先权利人这一事实，并不能自动保证能收回全部押金。在拍卖中，需在成交款中先处理完拍卖费用和法定优先债权等，再根据权利顺序分配剩余金额。因此，实际收回金额可能会根据最终成交价、其他优先债权的规模以及法院的分配程序而有所不同。

拍卖业界认为，如果出现押金不足的情况，有可能需要尝试从房东的其他财产中进行追加追偿。然而，如果房东已经处于破产状态，情况将变得更加复杂。因为收回金额可能会根据债务人的剩余财产规模和破产程序而有所不同。最终，在“26.5亿韩元全租房”这一合同数字与实际能到手的金额之间，极有可能产生巨大的差距。

此次案例之所以引人注目，另一个原因是它揭示了“高额全租房”并非一定安全居住方式的认知裂痕。通常情况下，江南的高级住宅或数十亿韩元的资产被认为是拥有相当经济安全网的人群的领域，但在租赁关系中，无论承租人的资产规模如何，都可能暴露在房东财务状况、抵押权设定、房地产价值变动等风险之中。

在全租制度中，押金与单纯的月租押金不同，对承租人来说实际上接近于巨额金融资产。虽然是在合同结束即退还的前提下交付的资金，但如果房东破产、房地产价值下跌或优先债权关系复杂交织，退还过程就会转变为法律及金融程序。徐玄振的案例与其说是名人的特殊财产问题，不如说是一个展示了巨额全租房押金结构性风险的案例。

据悉，徐玄振在清潭洞全租房无法收回押金后，已搬到了首尔城东区玉水洞的公寓。据传该公寓是徐玄振过去以个人名义购买并持有的住宅。最终，对现在的徐玄振而言，重要的不再是清潭洞高级别墅的市场价格本身，而是在拍卖和破产这一复杂程序中，究竟能从已套牢的26.5亿韩元押金中收回多少。

华丽的艺人房地产持有情况通常从“资产规模”的角度被消费，但房地产在取得之后，会根据权利关系、金融结构、市场价格及租赁关系展现出完全不同的面貌。徐玄振的清潭洞别墅如果剥离掉数十亿韩元高级住宅的外壳，最终也只是一个承租人为找回巨额资金而正在进行法律程序的房产。这也是人们关注本次再次拍卖能否转化为实际押金收回的原因。