Seo Hyun-jin: Villa cao cấp tại Cheongdam-dong trị giá 2,6 tỷ won lại bị đấu giá do chủ nhà đứng trước nguy cơ phá sản

Căn villa cao cấp tại Cheongdam-dong, Gangnam-gu, Seoul, nơi nữ diễn viên Seo Hyun-jin đã nộp đơn yêu cầu đấu giá vì không nhận được tiền đặt cọc thuê nhà lên tới 2,65 tỷ won, đang tiếp tục xuất hiện trên thị trường đấu giá. Do chủ nhà phá sản, quy trình bán tài sản này được tái khởi động, làm dấy lên sự quan tâm lớn về việc liệu số tiền đặt cọc khổng lồ có thực sự được thu hồi hay không. Ngay cả những người nổi tiếng sở hữu tài sản hàng tỷ won cũng gặp phải vấn đề hoàn trả tiền đặt cọc trong quan hệ thuê nhà, điều này đang thu hút sự chú ý không nhỏ trên thị trường bất động sản.

Tầng 4 của villa cao cấp 'Hestia' nằm tại Cheongdam-dong, Gangnam-gu, Seoul, sẽ được đưa ra đấu giá lại vào ngày 6 tới với giá khởi điểm là 1,47129 tỷ won. Tài sản này đã từng trải qua một lần đấu giá nhưng bị tạm dừng do không tìm được người mua, và lần này quy trình bán tài sản lại bắt đầu.

Lần đầu tiên tài sản này xuất hiện trong phiên đấu giá là vào tháng 9 năm 2024. Vào thời điểm đó, giá thẩm định là khoảng 2,87363 tỷ won. Tuy nhiên, trong nhiều lần đấu giá diễn ra, do không có người tham gia đấu thầu nên giá liên tục giảm xuống, và quy trình đã bị tạm dừng khi giá khởi điểm rơi xuống mức 1,4 tỷ won. Được biết, trong đợt đấu giá lại lần này, phiên bán tài sản thứ nhất sẽ được tiến hành dựa trên mức giá khởi điểm tại thời điểm đó.

Vấn đề cốt lõi là khoản tiền đặt cọc thuê nhà 2,65 tỷ won của Seo Hyun-jin đang nằm tại ngôi nhà này. Seo Hyun-jin đã ký hợp đồng thuê căn nhà này vào tháng 4 năm 2020 với số tiền đặt cọc là 2,5 tỷ won. Sau đó, khi gia hạn hợp đồng, cô đã tăng thêm 125 triệu won tiền đặt cọc, nhưng sau khi hợp đồng kết thúc vào tháng 4 năm 2024, chủ nhà vẫn không thể hoàn trả tiền đặt cọc, dẫn đến các thủ tục pháp lý.

Vào tháng 9 cùng năm, Seo Hyun-jin đã duy trì quyền lợi của mình thông qua việc đăng ký quyền thuê nhà, yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và nộp đơn yêu cầu đấu giá cưỡng chế lên tòa án. Vào thời điểm đó, vụ việc đã thu hút sự chú ý vì là trường hợp người nổi tiếng không được hoàn trả tiền đặt cọc thuê nhà giá trị cao, nhưng theo thời gian, vấn đề đã mở rộng ra ngoài việc hoàn trả tiền đặt cọc đơn thuần, trở thành vấn đề về tình trạng tài chính tổng thể của chủ nhà và các mối quan hệ quyền lợi được thiết lập trên bất động sản đó.

Được biết, nguyên nhân dẫn đến đợt đấu giá lại lần này là do sự phá sản của chủ nhà, đại diện Lee Hye-jin. Đại diện Lee Hye-jin đã cung cấp các căn nhà cao cấp tại khu vực Gangnam thông qua thương hiệu nhà ở cao cấp 'Beureunen', nhưng được cho là đã gặp khó khăn về tài chính trong quá trình kinh doanh. Cuối cùng, khi nhiều bất động sản do cá nhân này sở hữu rơi vào quy trình đấu giá, tình trạng của Seo Hyun-jin cũng trở nên bấp bênh khi việc thu hồi tiền đặt cọc phải phụ thuộc vào quy trình phân chia tài sản của bất động sản đó.

Tài sản bị đưa ra đấu giá không chỉ có tầng 4 của 'Hestia' mà đại diện Lee Hye-jin sở hữu. Có thông tin cho rằng cả tầng 3 của cùng tòa nhà và tầng 5 của 'Beureunen Cheongdam' vốn đang ở tình trạng chưa bán hết cũng đã bước vào quy trình bán tài sản, tổng cộng là ba vụ. Đặc biệt, tại tầng 4 Hestia nơi có tiền đặt cọc của Seo Hyun-jin, ngoài quyền thuê nhà, còn được biết là có thiết lập nhiều quyền thế chấp của các tổ chức tài chính.

Tại đây, vấn đề thực tế trong việc thu hồi tiền đặt cọc phát sinh. Hiện tại, giá khởi điểm là 1,47129 tỷ won, so với số tiền đặt cọc 2,65 tỷ won của Seo Hyun-jin thì chênh lệch khoảng hơn 1,2 tỷ won. Tất nhiên, giá khởi điểm không có nghĩa là giá trúng đấu giá cuối cùng, nhưng nếu bất động sản được bán với giá thấp hơn tiền đặt cọc, việc thu hồi toàn bộ tiền đặt cọc chỉ bằng số tiền bán tài sản có thể sẽ trở nên khó khăn.

Việc là người có quyền ưu tiên hàng đầu trên đăng ký không tự động đảm bảo việc thu hồi toàn bộ tiền đặt cọc. Trong đấu giá, sau khi xử lý các chi phí đấu giá và các khoản nợ ưu tiên theo pháp luật từ số tiền trúng đấu giá, số tiền còn lại sẽ được phân chia theo thứ tự quyền lợi. Do đó, số tiền thu hồi thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào giá trúng đấu giá cuối cùng, quy mô của các khoản nợ ưu tiên khác và quy trình phân chia của tòa án.

Trong ngành đấu giá, cũng có ý kiến cho rằng nếu phát sinh thiếu hụt tiền đặt cọc, có khả năng phải cố gắng thu hồi bổ sung từ các tài sản khác của chủ nhà. Tuy nhiên, nếu chủ nhà đã ở trong tình trạng phá sản thì câu chuyện sẽ càng trở nên phức tạp hơn. Bởi vì số tiền có thể thu hồi có thể thay đổi tùy thuộc vào quy mô tài sản còn lại của con nợ và quy trình phá sản. Cuối cùng, giữa con số trên hợp đồng là 'thuê nhà với giá 2,65 tỷ won' và số tiền thực tế có thể cầm được trong tay có khả năng sẽ xuất hiện một khoảng cách đáng kể.

Một lý do khác khiến trường hợp này gây chú ý là nó cho thấy sự rạn nứt trong nhận thức rằng 'thuê nhà giá cao' nhất thiết là một phương thức cư trú an toàn. Thông thường, các nhà ở cao cấp tại Gangnam hay tài sản hàng tỷ won được coi là lĩnh vực của những người có mạng lưới an toàn kinh tế đáng kể, nhưng trong quan hệ thuê nhà, bất kể quy mô tài sản của người thuê là bao nhiêu, họ vẫn có thể gặp rủi ro từ tình trạng tài chính của chủ nhà, việc thiết lập quyền thế chấp và sự biến động giá trị bất động sản.

Trong chế độ thuê nhà Jeonse, tiền đặt cọc khác với tiền đặt cọc thuê nhà hàng tháng thông thường ở chỗ nó gần như là một tài sản tài chính khổng lồ đối với người thuê. Đó là số tiền được gửi gắm với tiền đề là sẽ được nhận lại khi hợp đồng kết thúc, nhưng nếu chủ nhà phá sản, giá trị bất động sản giảm hoặc các khoản nợ ưu tiên bị đan xen phức tạp, quá trình hoàn trả sẽ biến thành các thủ tục pháp lý và tài chính. Trường hợp của Seo Hyun-jin cũng có thể được hiểu không phải là vấn đề tài sản đặc biệt của một người nổi tiếng, mà là một ví dụ cho thấy rủi ro cấu trúc của khoản tiền đặt cọc thuê nhà khổng lồ.

Được biết, sau khi không nhận được tiền đặt cọc tại căn nhà thuê ở Cheongdam-dong, Seo Hyun-jin đã chuyển đến một căn hộ ở Oksu-dong, Seongdong-gu, Seoul. Căn hộ đó được cho là ngôi nhà mà Seo Hyun-jin đã mua đứng tên cá nhân trước đây. Cuối cùng, điều quan trọng đối với Seo Hyun-jin hiện tại không phải là giá thị trường của căn villa cao cấp ở Cheongdam-dong, mà là việc cô có thể thu hồi được bao nhiêu trong số 2,65 tỷ won tiền đặt cọc đang bị kẹt giữa các quy trình phức tạp của đấu giá và phá sản.

Danh mục sở hữu bất động sản hào nhoáng của người nổi tiếng thường được tiêu thụ dưới góc nhìn 'quy mô tài sản', nhưng bất động sản sau khi mua lại sẽ lộ ra những diện mạo hoàn toàn khác tùy thuộc vào quan hệ quyền lợi, cấu trúc tài chính, giá thị trường và quan hệ thuê nhà. Căn villa ở Cheongdam-dong của Seo Hyun-jin cũng vậy, nếu bóc tách vẻ ngoài là một ngôi nhà cao cấp trị giá hàng tỷ won, thì cuối cùng nó chỉ là một bất động sản mà một người thuê đang phải thực hiện các thủ tục pháp lý để lấy lại số tiền lớn của mình. Đó là lý do tại sao sự quan tâm đang đổ dồn vào việc liệu đợt đấu giá lại này có dẫn đến việc thu hồi tiền đặt cọc thực tế hay không.