徐玄振26亿韩元全租房别墅，半价进入拍卖

演员徐玄振曾居住的首尔清潭洞高级别墅因房东破产，将再次进入拍卖程序。问题在于，徐玄振在此房屋中无法收回的全租押金高达26亿韩元以上。在评估价已跌至约一半水平的情况下，实际成交价会形成在什么水平，以及徐玄振能收回多少巨额押金，成为了关注焦点。

根据6日法院拍卖信息和登记资料，位于首尔江南区清潭洞的该多户住宅于当日重新启动拍卖程序。该住宅的使用面积为117.79㎡，评估价为28亿7363万韩元，但本次竞标设定的最低起拍价为14亿7129万韩元。这意味着价格已降至评估价的一半左右。

徐玄振此前于2020年4月以25亿韩元的押金签订了该住宅的全租合同并设定了全租权。随后在2022年3月续约时，押金增加到了26亿2500万韩元。当时看来，这似乎是像在清潭洞高级住宅区交付巨额押金并稳定居住的普通全租合同，但随着合同到期日的临近，情况发生了变化。

尽管合同已于2024年4月到期，但房东未能向徐玄振退还押金。徐玄振最终于同年9月完成了租赁权登记，随后搬离了原住所。租赁权登记是租户即使搬家也能维持原有的对抗力和优先受偿权的程序，这足以推测当时押金问题的严重性。

该住宅的拍卖过程也并不顺利。由于已经经历了三次流拍，最低起拍价已降至14亿韩元左右。去年7月，在第四次竞标前，房东以申请恢复程序为由申请了执行停止，导致拍卖本身中断。随后在去年12月，随着房东最终被宣告破产，中断的拍卖程序再次启动。

现在最重要的问题是，徐玄振实际能收回多少高达26亿2500万韩元的押金。在登记上，徐玄振被列为最优先权利人，在结算完拍卖费用和优先债权后，处于可以从剩余卖房款中优先受偿的位置。然而，仅从目前最低起拍价在14亿韩元左右这一点来看，想要通过拍卖款填补全部押金并非易事。

不过，很难仅凭拍卖最低价来简单判断押金能否收回。因为实际成交价可能会高于最低起拍价，而且除了卖房款外，该住宅的权利关系以及租户是否维持对抗力等都可能成为变量。特别是如果维持了对抗力，在拍卖过程中，对于未能全部受偿的押金余额，有可能将一定的责任继承给中标者，因此最终的法律关系可能会根据权利分析而有所不同。

最终，这次拍卖很难仅仅看作是清潭洞高级别墅以低于市价的价格进行拍卖的事件。因为涉及数十亿韩元的全租押金，中标价、权利关系以及分配过程都紧密相连。特别是在评估价28亿韩元左右的住宅已跌至14亿韩元左右的情况下，实际成交价将决定在什么水平，这将成为未来收回押金的重要变量。

徐玄振将撇开巨额全租押金问题，继续作为演员开展活动。她即将出演将于本月30日首播的MBC新周五周六剧《说谎者》。在长期从事作品活动的徐玄振通过新剧与观众见面之际，关于个人居住问题，持续数年的押金退还问题随着拍卖的重启再次浮出水面。

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