ソ・ヒョンジンが住んでいた清潭洞の高級ヴィラ、半値で競売へ

俳優のソ・ヒョンジンが居住していたソウル・清潭洞の高級ヴィラが、家主の破産により再び競売手続きに入る。問題は、この家にソ・ヒョンジンが返してもらえていない全租保証金だけで26億ウォンを超えているという点だ。鑑定価格の半分程度の水準まで価格が下がっている中で、実際の落札価格がどこまで形成されるのか、ソ・ヒョンジンが巨額の保証金をどれくらい回収できるのかに注目が集まっている。

6日、法院競売情報と登記資料によると、ソウル江南区清潭洞に位置する当該多世帯住宅は、この日、競売手続きが再開される。専用面積117.79㎡規模のこの住宅の鑑定価格は28億7,363万ウォンだが、今回の入札で設定された最低入札価格は14億7,129万ウォンだ。鑑定価格の半分ほどまで価格が下がったことになる。

ソ・ヒョンジンは、先に2020年4月にこの住宅に保証金25億ウォンを払って全租契約を締結した後、全租権を設定した。その後、2022年3月に契約を延長した際、保証金は26億2,500万ウォンに上がった。当時は清潭洞の高級住宅地に巨額の保証金を預けて安定的に居住する一般的な全租契約のように見えたが、契約満了の時期が近づくにつれて状況が変わった。

2024年4月に契約が終わったにもかかわらず、家主はソ・ヒョンジンに保証金を返せなかった。ソ・ヒョンジンは結局、同年9月に賃借権登記を完了し、その後住居を移した。賃借権登記は、賃借人が引越しをしたとしても、既存に確保した対抗力と優先弁済権を維持するための手続きであるという点で、当時の保証金問題の深刻さを推測させる。

当該住宅の競売も順調には進まなかった。すでに3回流札（入札者がいない状態）となり、最低入札価格は14億ウォン台まで下がった。昨年7月、4回目の入札を前に、家主が回生手続きを理由に執行停止を申請したため、競売自体が中断された。その後、昨年12月に家主が結局破産宣告を受けたことで、中断されていた競売手続きが再び動き出すことになった。

今、最も重要なのは、ソ・ヒョンジンが26億2,500万ウォンに達する保証金を実際にどれくらい返してもらえるかという問題だ。登記上、ソ・ヒョンジンは最善順位の権利者として記載されており、競売費用や優先債権などを精算した後、残った売却代金から優先的に弁済を受けられる立場にある。しかし、現在の最低入札価格が14億ウォン台であるという点だけで見れば、保証金全額を競売代金で充当するのは容易ではない状況だ。

ただし、競売の最低価格だけで保証金の回収可否を単純に判断することは難しい。実際の落札価格は最低入札価格よりも高く形成される可能性があり、売却代金以外にも当該住宅の権利関係や賃借人の対抗力の維持状況などが変数となり得るからだ。特に、対抗力が維持された状態であれば、競売の過程ですべて弁済されなかった保証金の残額について、落札者に一定の責任が承継される可能性もあり、最終的な法律関係は権利分析によって変わり得る。

結局、今回の競売は単に清潭洞の高級ヴィラが時価より安く競売に出された事件としてのみ見ることは難しい。数十億ウォン台の全租保証金がかかっているだけに、落札価格と権利関係、配当過程がすべて絡み合っているからだ。特に、鑑定価格28億ウォン台の住宅が14億ウォン台まで下がった状況で、実際の落札価格がどの水準で決定されるかが、今後の保証金回収においても重要な変数となる見通しだ。

ソ・ヒョンジンは、巨額の全租保証金の問題とは別に、俳優としての活動を続けていく。来る30日に初放送されるMBCの新しい金土ドラマ『ライアー』への出演を控えている。長い期間作品活動を続けてきたソ・ヒョンジンが新しいドラマを通じて視聴者と出会う中、個人的な住居問題に関しては、数年間にわたる保証金返還問題が競売の再開とともに再び表面化することとなった。

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