40億ウォンのビルオーナー、イ・ヘイン「100%賃貸しても月100万ウォン稼げるか」

俳優兼クリエイターのイ・ヘインが、40億ウォン台のビルを購入した後に直面している現実的な苦悩を公開した。ビルの価値だけを見ればかなりの資産家のように見えるが、巨額のローンと利息、空室、家賃の滞納などが重なり、実際に手元に残る現金は期待と大きく異なると説明している。いわゆる「ビルオーナーになれば働かなくても家賃で生活できる」という通念と、実際の不動産保有との乖離を示す事例だ。

イ・ヘインは去る29日、自身のSNSに動画を公開し、「ビルさえ買えば家賃をもらいながら働かずに暮らせると思っていた。現実は思ったよりもずっと複雑だ」とし、「蜃気楼（シンギル）のようだが、止まることはできないので今日も行く」と明かした。

動画の中でイ・ヘインは、「ビルオーナーになれば金持ちになれると思っていた。ビルさえ買えば働かずに生活費を稼ぎながら暮らせると思っていた」と、当初ビルを購入した際に抱いていた期待を打ち明けた。

しかし、現実は予想とは異なっていた。イ・ヘインによると、購入当時に6件あった空室は現在2件まで減少した。賃貸は大部分が埋まったものの、家賃収入だけで全ての費用を賄うには依然として不足している状況だ。

彼女は「計算上は100万ウォン程度だけ負担すればいいのだが、家賃が遅れている場所もあるので、今でも300〜400万ウォンは私が出している」と語った。

さらに注目すべき点は、空室をすべて解消したとしても収益性が大きく改善されないという点だ。イ・ヘインは「空室をすべて埋めても、一ヶ月にあれこれ引けば100万ウォン残るか残らないかだ」とし、「ビルさえ買えばもう働かなくていいと思っていたが、それは蜃気楼だった」と述べた。

不動産でよく言われる「家賃収入」は、単に賃借人から入ってくる家賃だけで計算されるものではない。ローンを活用してビルを購入したならば金融費用が発生し、そこに管理費や税金、維持・補修費用、空室期間の損失、家賃未払いなどが次々と実際のキャッシュフローを侵食する。

特にビルの時価と、所有者が実際に毎月使用できる現金は全く別の概念だ。数十億ウォン相当の不動産を保有していても、担保ローンの規模が大きく賃貸収益率が低ければ、むしろ毎月追加の現金を投入しなければならない状況が発生し得る。

イ・ヘインの事例も、このような資産とキャッシュフローの間の乖離を示している。彼女は以前、32億ウォンをローンで借りて40億ウォン台のビルを購入したと明かしていた。当時、月々の利息だけで1200万ウォンに達すると打ち明け、「正直、ここまでだとは思わなかった」と告白していた。

当時、ビルには6件の空室があり、全体の家賃収入も約600万ウォン水準であったと説明している。毎月発生する金融費用に比べて、賃貸収益が著しく不足している構造だったわけだ。

その後、イ・ヘインは去る6月に空室が6件から2件に減ったと伝え、賃貸状況が改善していることを知らせた。しかし、今回の告白を通じて、空室率が下がるだけではビルの運営に伴う負担が完全に解消されないという事実も明らかになった。

これは不動産投資において「収益率」と「キャッシュフロー」を区別すべき理由とも通じている。帳簿上の資産価値が上昇したとしても、ローン利息や各種費用を除いた純キャッシュフローが十分でなければ、所有者の立場からはむしろ継続的な資金投入が必要な資産となり得る。

特に金利水準や商圏の賃貸需要、ビルの立地、賃借人の業種や契約条件などは、賃貸収益の安定性を左右する核心的な変数だ。空室も単に賃借人がいない期間を意味するにとどまらず、家賃の減少や新規賃借人を誘致するための費用などにつながる可能性がある。

イ・ヘインは2005年にCFを通じて芸能界にデビューした後、2010年にtvN『面白いTV ロールコースター - 男女探求生活』を通じて大衆的な認知度を得た。当時「ロルコ女子」「花鹿 deer女子」などの愛称で呼ばれ注目を集め、その後クリエイターとして活動領域を広げた。

特に露出度の高い衣装を着てピアノを演奏するコンテンツなどを通じて、自分ならではのオンラインコンテンツを構築し、2024年にはMnet『カップルパレス』に出演して自身の経済状況を公開した。当時、彼女は年収約1億ウォン、資産約10億ウォンであると明かしていた。

その後、巨額のローンを活用してビルを購入したことで、イ・ヘインの経済的な歩みは再び関心の対象となった。しかし、今回の告白は「ビルオーナー」という華やかなタイトルの裏に、金融費用と空室リスクを負担しなければならないもう一つの現実が存在することを示している。

不動産の所有が直ちに経済的自由を意味するわけではない。イ・ヘインが「蜃気楼」と表現したのは、結局のところ資産の規模と実際の生活で使用できる所得の間に存在する乖離だ。40億ウォンのビルを保有しているという事実よりも、毎月いくらのお金が入ってきて、いくらが出ていくのかの方が、生存と生活の観点からははるかに現実的な数字となり得る。

イ・ヘインは現在も芸能活動とコンテンツ制作を続けながら、ビルの運営を並行している。空室を相当部分解消したにもかかわらず、依然として自分の資金を投入しなければならないという彼女の告白は、不動産投資において「ビルオーナー」という名称が必ずしも「経済的自由」を意味しないという現実を改めて喚起している。